昨天不是说给大家写一篇关于如何鉴定商铺价值的文章吗，正好在朋友圈看到一个视频，直接拿来当标题了。
这个视频说的商铺位于汉阳江滩附近，是一个叫世茂52+的商业综合体，这里有商场，有五星级的希尔顿酒店，有5A级写字楼，有汉阳最贵住宅区，看起来好像是商铺的梦幻位置。
2014年这里开盘的时候，商铺总共4层楼，共有四五百个商铺，售价3~5万元/平米，几个月就被抢购一空。
而这些商铺最小的也要100平米，最大的要上千平，换句话说最小的投资门槛也要300~500万元，大的铺子要三五千万一套，结果直接被哄抢一空了。
2年后，交房了。
到今天，已经交房6年了。
根据视频作者现场探访声称，目前这400多个商铺，总共只有十几个租出去了，其他全部空置，总体空置率高达惊人的97%，近乎于鬼屋。
相当大比例的商铺，直接就是毛坯状态，也就是说从交房到今天一次都没有租出去过，就这么一直闲置。
下面这个铺子在2014年售价1500万，从交房算到今天已经6年了，从交款算到今天已经8年了，就这么一直空着，一分钱的租赁回报都没有。
类似的情况非常可怕，上千万买的铺子就这么闲置，这么多钱8年时间干什么不好，如今全部砸手里了，卖也卖不掉，谁看到这种鬼屋商铺都不会买的，原价买这种商铺傻子都不会做，而这样的情况在世茂52+到处都是。
说亏80%，我信。
而同样是世茂在隔壁造的小区世茂锦绣长江，这几年价格也确实涨了好几倍，当初开盘时房价才不到1万。。。
真是天堂和地狱。
武汉很大，非常大，我没去过世茂52+，但我相信这个视频作者说的是真的，因为武昌就有类似的鬼屋，在金禾大厦，也是空置了好多年，后来业主忍不住了自救，签了集中化托管运营之后才勉强恢复了人气。
因为武昌区的金禾我去过，也了解分析过，所以我给大家说一说里面的门道。
这种在写字楼下面盖商铺的做法是七八年前兴起的，开发商的诉求很简单，商铺贵，单价高，可以多卖钱。
理论上说起来也还不错，利用写字楼每天上班的人群给下面的商铺带流量，在这工作在这消费，商铺也赚钱了，写字楼的上班族也有地方吃喝玩乐了，把商场和写字楼融为一体，一举多得。
但是，凡是这么搞的商铺，一律扑街。
都说高风险高收益，但买这样的商铺是高风险零收益，而且连本钱都拿不回来。
为什么会这样？那就要说一下商铺价值的核心来源了。
商铺的核心价值源自于流量，人流量越大则价值越高。
我买你这个铺子，租你这个铺子，不是为了那堆钢筋混凝土的，而是认为这个铺子门口每天会有源源不断的人群经过，其中一部分来我铺子里消费，让我能把钱赚回来。
那人群为什么要来你铺子门口转悠？
因为人群认为这里有好吃的，好玩的，能满足自身消费需求。
所以这里就会陷入到一个先有鸡还是先有蛋的问题。
你这里没有好吃的好玩的，到处都是毛坯屋，人群就不可能过来消费。
而如果没有大量人群每天过来转悠，这里的商铺就不可能愿意有人租。
没有任何人有办法让消费者每天浪费时间去毛坯铺转悠，所以我们必须要先让一部分商铺入驻，制造基础的人气。
第一批入驻的商铺铁定是血亏的，也许半年多乃至于更久都没什么营业额，但装修费要出，人员工资要照付。
谁愿意当这个拓荒者呢？
昨天有人留言给我说，好租的大商场的铺子，开发商都不卖，要自持，卖出来的都是不好租的。
这话不对，因为商场里的铺子只能自持，也必须自持，要卖也是打包一起卖。
什么XX世纪城，什么XX茂，什么XX大商城，这些大型商场必须集中化运行。
很多人看到这些地方高档，租金很高，就以为那些占地面积大的大商家真舍得付房租啊。
其实这些大商场里的租金不是个固定值，每家每户租金都不一样，而且差距很大。
整个商场投入运营的时候，招商团队要先招一些大牌子商户入驻，自带流量的那种。
比如说什么海底捞啊，什么大影城，什么肯德基啊，什么XX酒吧啊。
你猜多少租金？
每个地方谈的租金都不一样，根据实际需求来定，但不少地方谈出来的租金，是零。
租期长达五年、八年乃至于十年的零租金合同，别人白用你的铺子，毁约就是天价违约金。
还有比零租金更夸张的，是在零租金的基础上，商场倒贴装修费，补贴商户几百万乃至于上千万。
商场这么做，是为了能让这些商户来拓荒，带来基础的流量，以便于建设整个生态圈，解决先有鸡还是先有蛋的问题。
一旦生态圈建设完成，那大量商户之间就可以互补。
你本来是想带女朋友去6楼影城看电影的，但看电影前顺便去5楼餐饮区吃了顿晚餐。
你本来是想带孩子去5楼餐饮区吃饭的，但孩子赖在3楼儿童区不走，非要在里面玩一下。
你本来是想带一家人去3楼儿童区陪孩子玩的，但老婆在1楼被化妆品区勾走了，买了一堆化妆品。
当一个商场达到这种状态的时候，租金自然非常高，其运营状况达到了巅峰完全体。
但很明显，商场算的是总账，后面来的商户需要支付高租金，以填补前期那些拓荒大品牌留下的租金坑。
很多铺子压根就是零租金，但算总账还是可以的。
这样的商场对消费者才有吸引力。
但如果商场里的铺子切碎了零散出售，那谁的铺子零租金？谁的铺子高租金？彼此之间怎么协调？
商场生态需要互补，必须有一个影城也最多一个影城，一层楼最好只做一个业态且和其他楼层是不一样的业态。
我的铺子在3楼，我就想在3楼儿童区卖女用化妆品，因为化妆品出的租金高，你凭什么不让我租给卖化妆品的，这铺子我自己买的。
如果人人都这么搞，那么很明显，这个商场很快就废了，被搞得乌烟瘴气，没有消费者愿意来的，最后一起死。
写字楼下面的那个商业综合体就是这样的问题，以商场模式来打造，一口气弄了4层楼，但开发商为了快速变现直接零散出售了，最后一堆零散业主互相博弈，大家都不愿意自己吃亏，都等着别人拓荒，最终所有铺子一起死，毛坯直接闲置6年。
开发商把这种需要集中运营的综合体商铺零散出售给个人，自己不进行综合运营，是极不负责的做法。
没人统筹管理，没人先划出一片商铺进行“牺牲”，再从后面的商铺转移利润来补齐，那所有商铺都得死，一个都别想活着。
但2014年一堆人哄抢商铺啊，卖得掉啊，开发商有傻钱可以赚，为什么不赚呢。
普通个人能买的商铺只有两种，一类是步行街，一类是小区底商。
大商场是立体的，步行街是平面的，所以步行街的商业生态打造和大商场是不一样的。
很多人去XX商场玩，首先是冲着这个商场里面的某个商户去的。
比如说我今天要去看电影，比如说我今天要带娃吃里面的必胜客，比如说我今天要带娃去里面的游乐区玩耍，然后才顺便干点其他的事。
而步行街，很多人是冲着这条街去的，去之间并没有明确的目标，不一定非要去哪个商户，到地方先逛逛，听说那边好吃的好玩的不少。
因此，这种步行街，个人零散出租就无所谓，你租给谁都行，购房条约上只会大概约定一个比例，比如说几号铺不能做餐饮，几号铺不能做服装等，平均分配一下，无伤大雅。
这种步行街普通个人可以买，但赌性很大。
不是一般的大，是非常大。
因为你买的时候，步行街还没建好，就算建好交房了，运营出名气也要好几年。
你买这铺子能不能赚钱，完全依赖于开发商的良心，而开发商即便有良心，很多时候也是依赖于运气，买这种铺子就和在缅甸切赌石差不多，一刀穷一刀富，一刀天堂一刀地狱。
成功的案例当然有，武昌楚河汉街，武昌光谷步行街。
楚河汉街当初刚交房的时候，转角处的好铺子租金才150元/平米/月，因为旁边还都是工地。
这价格在当时其实已经不算低了，回报率还可以。
但七八年后的今天，同一个铺子，租金已经达到了1500元/平米/月，真正的寸土寸金，铺子的价格升到了不可思议的地步，还没人卖。
类似的还有光谷步行街，也是火的一塌糊涂，人流如织，租金不清楚，听说也是涨了十几倍的样子。
以上两个，是成功的案例。
不成功的案例也自然也很多，名字就不报了，那些不死不活的步行街你应该见过不少。
只要步行街没打出自己的名气，没有声震全城，那不死不活就是必然结果，因为别人就是冲着名气来的。
所以我才说买这类铺子很像赌石，赌性非常大。
稍微正常点的铺子是小区底商。
和前两类不同的是，小区附近的商铺，其流量来源与小区自己。
不需要什么运营，不需要啥名气，小区居民要回家，旁边的商铺自然每天都会有一批固定流量经过。
当然，流量是非常固定的，你想把别人小区的流量吸过来也很难。
因为流量固定，小区底商的价值就相对固定，只要小区自己不衰败，其底商就很难衰败，所以赌性很小。
但是，即便如此，小区底商的价格也是千差万别。
首先，铺子由面宽和进深组成，面宽和进深的乘积为面积。
面宽就是迎接客人的那个面，一排的铺子面宽都会差不多，但进深并不一定是一样的。
假定面宽为4米，如果进深为5米，这就是个20平米的铺子。如果进深为20米，这就是80平米的铺子。
面积大了4倍，但流量是由面宽来决定的，而不是进深。
你里面再大，如果外面的面宽只有4米，那你对外的广告展示面积就只有4米。
所以，假定都是4米面宽，20平米的小商铺，单价和每平米租金一定比80平米的铺子要高。
具体高多少不好说，根据实际情况来定，但肯定要高一点。
同时，这个铺子如果在小区出入口附近，在拐角附近，那价值自然又不一样了。
单层铺和双层铺，一楼和二楼的价格，当然更不一样。
还有你租给谁，选择的商户不同，能谈下来的租金也不同。
因此，即便是小区底商，商铺也是一铺一价，每一个铺子都是独一无二的，世界上没有完全一样的商铺，哪怕只是隔壁。
甚至同一个商铺，不同时间节点出租的价格，也是天差万别，最典型莫过于疫情前和疫情后的价格，根本就是两个世界。
这就带来了一个问题，商铺很难定价。
这个商铺租150元/平米/月，是高还是低？是赚便宜了还是吃亏了。
我怎么知道是高还是低。。。
最靠谱的办法，就是找来四五个有意向的商户询价，取他们五个报价的最高值。
但哪来这么多商户给你报价，几个星期能碰上一个来谈租赁的商户就不错了。
你要是签了，那一签就是五年起步，下次谈出租是5年后的事情了。
你要是不签，那就继续等下一个来租铺子的。
这模式其实很像相亲，你牵手了就不知道后面人的报价了，但你要是一直等，错过一个就等几星期，很容易就把自己拖成剩男剩女了。
那些铺子空几年不出租的，大多数都是这些商铺相亲届的剩男剩女，他们一直在等自己的真命天子（天女）来租他们的铺子。
了解以上商铺价值核心来源之后你就会发现，商铺定价对于普通人而言非常困难，尤其是接触商铺租赁市场经验不多的人来说更为困难。
所以，买商铺出租商铺的，大多数的都是以前做实体商铺经营生意赚到钱的人，他们租商铺打拼了十几二十年，攒了点钱，也非常熟悉哪个铺子好哪个铺子坏，所以非常乐意买商铺，也知道这铺子该租多少钱。
对于普通人而言，最稳定的就是小区底商，但即便是底商，门门道道也非常多，一个稳定清晰的报价市场其实是不存在的，全靠你和商户的博弈和谈判。
谈判能力弱，那你买商铺投资就肯定拿不到太好的回报率。
如果从未做过商铺经营生意的普通人非要买商铺，那我建议你只买小区底商，通过咨询其他已开业商铺来估算商铺租金，同时要考虑到进深和位置，以及这租金签订的时间点。
这种办法可以大致估定一个范围，但误差当然还是有的，不过比你拍脑袋确定的数值要强多了。
如果你想要更精确的估测商业地产的价值，可以考虑更稳定的，也就是写字楼。
写字楼和商铺均属于商业地产，但其价值确定办法几乎完全不一样。
如果说商铺是一铺一价，更类似于一种手工品，那写字楼就是高度同质化，更类似于一种工业品。
写字楼的价格评定，是以栋为单位进行的，而不是以每间房。
当然，不同朝向，不同位置，不同楼层的写字楼房价略有差别，但差距很微小，和你小区里住宅的差距是类似的。
2楼和30楼的房价肯定有差距，但差距不会特别离谱。
反应到写字楼的租金上，正对电梯口的房租可能是65元，普通的也许是60元。高楼层的房租可能是65元，低楼层的也许是60元。临湖观景面的房租可能是65元，没啥景色的也许是60元。
同层房租差距很难超过10%，不同层极端好和极端坏的房租差距也很难超过20%。
而租赁商铺的时候，每个铺子都是要重新装修的，就算都是做餐饮的，装修布局也不可能一样，前面人的装修没有任何意义。
但写字楼不一样，写字楼的装修很多人是可以通用的，甚至可以做到拎包入住，这在商铺领域是不可能的。
这种高度同质化，同质到拎包入住的形态，让写字楼的租金确定和住宅的租金确定一样简单。
我只需要知道这栋楼里四五间写字楼的租金，就可以推算出整栋楼所有房子租金的大概水平，差距会很小。
而这种高度同质化的房产一定会导致二房东这个行业的诞生，无论是住宅还是写字楼。
要说有区别，也就只有写字楼二房东面对的客人个体实力很强大，一次最多付3个月房租，绝不可能同意多付房租，不存在住宅租赁有些二房东一口气收别人一年的钱玩资金池然后跑路那种毛病。
二房东通过自己建立装修队和设计团队，把高度雷同的装修风格到处搬，强力压缩装修成本，同时通过自己的专业能力来控制空置期，以此获取自己的存在价值。
简单来说，我认为和二房东合作是一种互利双赢的办法，属于专业人办专业事。
顺便说一下，昨天忘了说了，如果有武汉的写字楼二房东也可以和我联系哈，有机会可以报报价格，要是能合作也彼此省了笔中介费，我邮箱还是723791931@qq.com，昨天光顾着让卖写字楼的加忘了写二房东的了，我认识不少二房东了，但给我报价的二房东自然是多多益善。
昨天有人在留言区问，如果写字楼租不出去，那管理费也是一大笔费用。
这个不叫管理费，叫物业费，但费用非常恐怖。
商铺的物业费很低，每平米每个月3块4块的样子，但租金可以到200元/平/月甚至300。
写字楼就不一样了，租金每平米每个月60元70元，物业费却高达10~20元。
如果闲置写字楼，你损失的不止是租金，还有那高到可怕的物业费。
因此，写字楼绝不能闲置，正常的投资人不应该允许写字楼出现一天的闲置。
个人如何保证写字楼不出现闲置？二房东又如何保证写字楼不出现闲置？
首先，只要你不想闲置写字楼，就一定不会闲置。
租不出去，那你就降价，只要价格降到位，一定可以租出去。
当别人都租110元/月/平的时候，如果你报价100元，立马就一堆中介围着你转，很快就租出去了。
当价格已经下降至70元/月/平，如果你报价65元，也会立刻租出去。
只要价格没有降到零，只要这个城市还有人租，你的房子就一定租的掉，无非就是个价格问题。
你只想高价租，不愿意“委屈”自己，这才是出现空置的根本原因。
当前的行情价，是平衡点，低于平衡点的房租立刻会被人哄抢。
你当初高价买入房产，因此只愿意高价出租，这和房客没有关系，房客只会根据市场报价来逢低选择，你不愿意按市场价租就一直空着吧。
如果你不想这么费事，可以直接包给二房东，他们承担中间租客的空置期，按月固定给你钱，现在行情是租5年免5个月房租或者租6年免6个月房租，其他的空置二房东盈亏自负。
以上，是对个人的。
扣掉5~6个月免租期后，你的回报率还有个6~6.5%，那你就可以买写字楼。
至于写字楼的售价，也可以利用这个规则去反算，反正五点几的回报率根本没必要冒险持有不动产。
不动产的回报率理应比流动资产高一截，天经地义。
对二房东而言，情况又和个人持有不一样了，他们除了要考虑空置期外还要考虑价格。
他们是如何运营的其实和我们普通人没啥关系，我其实也不感兴趣，不过我和二房东曾经聊过，大概知道一点点，顺便也说一下，算聊个八卦。
二房东是靠规模取胜，如果数量少那就和普通个人没有区别，只是赚个打杂的辛苦钱，风险也很难控制。
如果规模大了，那就不一样了。
二房东容忍的出租率一般在90%左右，也就是空置不能超过10%。
当规模大到一定程度，二房东每个月都有房子到期，每个月都有新房源签约，那事情就非常好办了。
如果出租率超过了90%，比如说达到了95%，那就说明房源紧俏。
此时，对客户出租房子的时候，租金抬高一点，条件收紧一点，减少房子出租的概率，降低出房量。
同时，在房东那里拿房子的时候，条件松一点，给的价格抬高一点，增大收房源的概率，扩大收房量，让自己的出租率重新向90%靠拢。
如果出租率低于90%，比如说达到了85%，那就说明市场萎靡不振。
此时，对客户出租房子的时候，租金降低一点，条件放松一点，增大房子出租的概率，扩大出房量。
同时，在房东那里拿房子的时候，条件紧一点，给的价格降低一点，减少收房源的概率，降低收房量，让自己的出租率重新向90%靠拢。
如果出租率低于80%，那么停止拿房，全力出租房源。
对于上规模的二房东而言，他们看的是总盘子，依据总盘子来不断调整自己的租金政策，所以可以有效控制自己的空置率。
没人知道这个月最合适的房租应该是多少。
所以，我从二房东对我的互相报价里来进行一个租金判定，而二房东从他自己持有的房源盘子的最新动态里来进行租金判定。
因此，写字楼的价值鉴定门槛是远低于商铺的。
住宅价值其实也很容易判定，因为同样是同质化房产，租金一目了然，可惜租金实在太低，没有长期持有价值。
写字楼出现空置是不可能的，因为物业费过于离谱，之所以会出现某城市写字楼空置30%的这种新闻，说的并不是二房东，也不是某个人，而是这个城市总体。
大量的开发商建造写字楼后没有卖出，而是捂盘惜售，既不卖也不租，以维护售价稳定，最大化赚取利润。
至于物业费，很多写字楼的物业就是开发商自己，这个钱好商量，持有成本并不算很大。
但只要没卖掉，那就算空置，武汉的写字楼空置率就是30%以上，但这并不代表武汉二房东和个人的空置率会有30%这么恐怖。
不过我也不担心开发商会超低价突然甩卖所有写字楼。
因为和相亲一样，有些开发商就是自命甚高，一直等着自己的真命天子（天女），然后硬生生的把自己拖成了剩男剩女。
这房子都开盘5年了，交房都3年了，光银行利息我都付了多少多少了。
不行，这些都得算成本，让后面的购房者出，不然我等这5年不是傻子吗，5年前低价卖掉多好。
但实际上，商业地产本来就只有40年产权，你这耽搁5年后就只剩35年了，理应更便宜而不是更贵。
价格是由市场供需决定的，而不是你的成本。
肯定有开发商不愿意卖，不卖就继续剩着呗。
当然，也肯定有开发商愿意卖，只要卖出来的房子都会冲击租赁市场的价格，导致租金下跌，进而导致写字楼售价估值进一步下跌。
售价跌到一定地步，肯定有肉疼的开发商不愿意卖了，死活都不卖，这个时候租金就稳住了，然后售价就稳住了。
这里面是有个动态平衡点的，不存在所有开发商都以现在的平衡价一口气把剩余30%空置的写字楼全卖掉，那是不可能的。
只要有一小部分开发商先跑，租金就会立即下跌，进而导致售价下跌，从而让后面的开发商跑不掉。
所以租金是大体稳定的，少量低价出售是可能的，大规模抛售是不可能的，开发商下不去那个手，即便愿意下手了也不可能都按现价跑掉。
我只需要找那些有诚意脱单的少量开发商就行了，其他的就剩着呗，剩着挺好的，牺牲自己稳定房租，我知道他们不愿意脱单，也不希望他们脱单。
以上，就是我关于商业地产的一部分认知，想到哪写哪，一时半会也不可能说的完，但普通人大多数都不了解这个，因此肯定对你挺有帮助的。
虽然你也许暂时不会接触这领域的投资，但多了解点肯定没坏处，至少将来有机会投资时，不会被人给坑了。
商铺买了6年租不出去，亏损惨重这种事，我不希望发生在大家身上。
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